路，没什么新鲜的东西，虽然不知道对商业地产是怎么规划的，但以对的了解，这种模式肯定瞧不上”
李牧点点头，说：“说的那种商业地产模式太普遍了，弄块地，盖一个商场，每一层规划销售不同种类的商品，这种虽然也能赚钱，但是太没意思了”
说着，李牧顿了顿又道：“想做的商业地产，主要得具备两个点，一个是消费一体化，一个是地标性”
“消费一体化就是功能要多元化，不只是购物，还要有餐饮和娱乐，甚至还要有高端的配套写字楼，就好像王府井，百货大楼很出名，小吃一条街也很出名，旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼，所以王府井就是一个消费一体化的综合体，不过问题是，这里面每一个版块都是各自独立的，如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营，那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大，这就是想要的消费一体化”
“至于地标性很容易理解，就好像每个城市都有自己最出名的地方一样，说起金陵，会想到夫子庙、秦淮河等等；说起燕京，会想到王府井、西单；如果们把商业地产做到了消费一体化，剩下的就是把这个概念推广出去，让这个城市里的人脑子里有一个潜意识，每当们想到消费，们就会想到这里，们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选，会把到这里消费视为一种时尚，那时候，这个项目就会成为这个城市的地标”
宋亮听完李牧的介绍，轻叹一声，说：“这种项目相当庞大啊，有把握？”
李牧说：“有做好之后能赚钱的把握，至于怎么做好，就得看的了，毕竟对房地产的具体运作一无所知，甚至不知道们跟银行是怎么合作的”
宋亮说：“银行那边的合作很简单，就是互惠互利，银行也有营收压力，现在房地产比较热，们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开发商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动开发，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上”
李牧问：“这里面的杠杆大概有多少倍？如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开发商需要出多少钱？”
宋亮说：“一般情况下是10-20%之间，主要用在拿地，毕竟有了地银行就会给钱”
说着，宋亮又道：“如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用那地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了，这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可